11 juillet 2018

COMPROMIS ET PROMESSE DE VENTE, QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ?

Compromis et promesse de vente, quelle est la différence ?

Freecadre Immobilier accompagne les professionnels indépendants dans l’immobilier, qu’ils soient mandataires ou négociateurs. L’accompagnement de ses salariés portés ne se réduit pas à la partie administrative, les collaborateurs de Freecadre conseillent, orientent et répondent à toutes sortes de questions. Une de nos mandataires indépendantes, nous a demandé de formaliser une réponse documentée sur la différence entre un compromis et une promesse de vente. Découvrez la réponse qui lui a été adressée.

COMPROMIS ET PROMESSE DE VENTE, DEUX ENGAGEMENTS

Sans être pour autant totalement opposés, le compromis et la promesse de vente sont utilisés dans des cas différents. Il est par conséquent, nécessaire de bien nuancer leurs interprétations respectives.

Le compromis de vente, définition

Un acte authentique

Il précède la vente définitive, le compromis de vente est un acte authentique qui vaut vente. Il a par suite la même valeur juridique que la vente proprement dite.

Un document qui engage la responsabilité des parties

Les parties qui signent le compromis de vente, à savoir le vendeur et l’acquéreur, voient de fait, leurs responsabilités engagées.

Des conditions d’engagement sont prévues

Différentes clauses définissant l’engagement des parties sont prévues dans le compromis de vente. On trouve ainsi entre autres, le prix de vente ainsi que la description complète du bien immobilier vendu. Reste donc à prévoir la date de la signature ainsi que le mode de règlement, parmi les autres clauses.

Un acte non enregistré auprès du fisc

Tout comme la promesse de vente, le compromis de vente peut être conclu sous seing privé c’est-à-dire simplement entre les parties ou devant un notaire dans quel cas il est qualifié d’acte authentique. Dans les deux cas, il ne sera pas enregistré auprès de l’administration fiscale.

Un délai de réflexion

Bien qu’engageant la responsabilité des vendeur et acquéreur, le compromis de vente permet aux parties de bénéficier d’un délai de réflexion de 10 jours. Une période pendant laquelle, chacun a la possibilité d’utiliser son droit de rétractation. Au-delà, le contractant lésé du fait du renoncement de l’autre partie, a la possibilité de demander réparation devant le Tribunal de Grande Instance.

Une caution pour bloquer la vente

L’acquéreur s’engage également avec la signature du compromis de vente, au versement d’une caution au propriétaire vendeur. Une somme qui représente généralement 10% du montant du prix de vente du bien immobilier vendu.

La garantie de la conclusion de la vente

Le compromis de vente est ainsi l’assurance que la vente se concrétisera, sous la condition que l’acheteur obtienne le financement nécessaire. Cet acte n’occasionne aucun frais d’enregistrement, seuls les honoraires du notaire viendront en plus du prix de vente final.

CONCERNANT LA PROMESSE DE VENTE

Une offre émanant de l’acheteur

La promesse de vente est plus connue que le compromis. Également appelée promesse unilatérale de vente, il s’agit d’une offre de l’acheteur mais qui engage également le vendeur à vendre son bien immobilier au prix qu’ils ont convenu.

Un acte limité dans le temps

La promesse de vente a une durée de validité de trois mois à compter de la date de sa signature. Un délai pendant lequel le vendeur ne peut vendre son bien immobilier à un autre acquéreur potentiel.

Sa validité est soumise à son enregistrement

Tout comme le compromis, la promesse de vente peut être conclue sous seing privé ou devant un notaire. Par contre, elle doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, pour être validée. Un enregistrement qui représente un coup d’environ 125 Euros.

Mettre une option d’achat

La promesse de vente permet donc à l’acheteur de mettre une option d’achat sur le bien. Mais c’est également une période pendant laquelle les différents diagnostics immobilier obligatoires peuvent être réalisés. Une période durant laquelle l’acheteur peut effectuer des visites d’autres biens qui l’intéressent tout en ayant la certitude que celui qui a fait l’objet de la promesse de vente, lui est d’ores et déjà réservé.

La promesse de vente n’engage que le vendeur

Il est important de noter que la promesse de vente engage uniquement la responsabilité du vendeur. L’acquéreur, quant à lui, a le droit de se rétracter à tout moment. Dans le cas où le vendeur considérerait qu’il a subi un dommage, il peut faire une requête devant le juge.

Une caution y est rattachée

La promesse de vente s’accompagne du versement d’une caution par l’acquéreur à son vendeur. Une somme qui représente généralement 10% du prix de vente. Une caution qui ne lui sera pas remboursée s’il se désiste mais qui viendra en déduction du montant total de la vente, lors de la signature de l’acte définitif.

Attendre le financement

La promesse de vente permet donc à l’acquéreur de bloquer en quelques sortes le bien immobilier qu’il souhaite acquérir et lui laisse le temps de trouver le financement nécessaire.

Article rédigé par l’équipe Freecadre